歷屆調(diào)控為何總壓不住高房?jī)r(jià)?
2013-07-25 10:42:21 來(lái)源:蘭瑞環(huán)球
自2009年12月開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),調(diào)控經(jīng)歷了5次升級(jí),即2010年1月的"國(guó)十一條"、4月的"國(guó)十條"、9月的"9·29新政"、2011年1月的"新國(guó)八條",再到今年2月20日的"國(guó)五條"。政策調(diào)控措施頻出且逐步加碼,但就是按不住房?jī)r(jià)高昂的"頭"。很多人早對(duì)政府調(diào)控高房?jī)r(jià)的能力提出了質(zhì)疑,認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)處于失控狀態(tài)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的6月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示,雖然有69個(gè)同比上漲,有63個(gè)城市環(huán)比上漲,北京新建住宅商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲幅度高達(dá)16.7%,但民眾似乎已經(jīng)麻木。如今一二線城市房?jī)r(jià)再高,購(gòu)買者寥寥無(wú)幾,三四線城市房地產(chǎn)崩盤跡像已經(jīng)隱現(xiàn),區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫正在漸漸消退和破滅,這是房地產(chǎn)泡沫將要自行破滅的征兆和信號(hào)。那么房?jī)r(jià)為什么對(duì)政策調(diào)控不予理會(huì)越調(diào)越漲?以至于到了失控的邊緣呢?原因有三:
首先,中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控屬于"應(yīng)急式調(diào)控",往往類似于撲滅突發(fā)火情的"消防隊(duì)"。當(dāng)房?jī)r(jià)之火熊熊燃起時(shí),政府便緊急出臺(tái)調(diào)控政策,此后往往出于"保增長(zhǎng)"的考慮,沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)泡沫真正痛下"殺手"。在這樣的背景下,出臺(tái)的調(diào)控政策往往帶有零打碎敲、單兵突進(jìn)性質(zhì),始終沒(méi)有構(gòu)建起一個(gè)由土地、信貸、稅收、行政問(wèn)責(zé)等多種調(diào)控手段有機(jī)組合而成并有效發(fā)揮效力的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
就拿房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō),這是發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛實(shí)行并且效果顯著的一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控利器。但在我國(guó),房產(chǎn)稅制度尚未成型。出于對(duì)既得利益群體的情緒"照顧"有嘉,滬、渝版的房產(chǎn)稅征收過(guò)于"溫柔",稅收征用范圍小,稅基狹窄,稅率偏低且還實(shí)行累進(jìn)行,這樣的房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍也對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)起不了多大作用。
再者,地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控"并不給力",也就是說(shuō)中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策到了地方上沒(méi)有真正很好的執(zhí)行。如今地方政府已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)所綁架。地方政府的土地收讓金和各種稅收加在一起,要占到高房?jī)r(jià)的60%左右。很難想像,房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)大調(diào)整,會(huì)給地方財(cái)政收入帶來(lái)什么樣的重大影響。
如今地方政府正在肆意妄為的推動(dòng)賣地金融、賣地財(cái)政,靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)GDP和增加稅收,口頭上執(zhí)行中央的調(diào)控精神,但由于沒(méi)有對(duì)其真正實(shí)行"問(wèn)責(zé)制",所以地方政府暗地里操縱推高房?jī)r(jià),以獲得更多的利益。正因?yàn)槿绱?,中?guó)房地產(chǎn)業(yè)高燒不退,屢調(diào)屢漲,地方政府必定"功不可沒(méi)"。
最后,貨幣信貸大投放,是房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)節(jié)制膨脹、房地產(chǎn)調(diào)控屢調(diào)屢敗的元兇之一。早在2008年房地產(chǎn)調(diào)控已稍有起色,卻遭遇了美國(guó)次貸危機(jī),由于當(dāng)時(shí)鑒于我國(guó)出口的持續(xù)低迷,中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較大滑坡。上屆中央政府在2009年初推出4萬(wàn)億投資計(jì)劃和10萬(wàn)億天量信貸,于是房地產(chǎn)泡沫得以起死回升。到2010年初,中央政府又發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,立刻啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,不過(guò)此時(shí)已經(jīng)有些遲晚,大型房企通過(guò)銀行信貸仍然獲得資金支持,而中小型房企可以通過(guò)信托等影子銀行的融資方式,籌到大量資金,房地產(chǎn)熊熊烈火一發(fā)不可收拾。
2008年時(shí)我國(guó)的M2規(guī)模只有47萬(wàn)億,2009年底,M2鈔票總量是60萬(wàn)億,2010年底,是72萬(wàn)億,而到了今年6月底廣義貨幣(M2)余額達(dá)到了105.45萬(wàn)億,是去年全年GDP總量的200%。這幾年貨幣信貸大投放,房?jī)r(jià)上漲和M2的飆升速度基本保持同步。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,貨幣嚴(yán)重超發(fā),人們對(duì)通脹預(yù)期恐懼,導(dǎo)致大量流動(dòng)性進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域,使得房地產(chǎn)泡沫一輪又一輪被吹大,房?jī)r(jià)一輪又一輪被推高。
不過(guò),本屆政府在調(diào)控房地產(chǎn)方面的風(fēng)格與上屆政府完全不同,本屆政府更傾向于"不剌激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)"這三項(xiàng)舉措。就是從表面上看,新一屆政府在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上很少提及房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題,似乎并不急于去剌破房地產(chǎn)泡沫。而實(shí)際上是通過(guò)給房地產(chǎn)金融去杠桿,調(diào)整現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴方面入手,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。進(jìn)入二季度后,經(jīng)濟(jì)遭遇明顯減整困境,6月中旬銀行業(yè)錢荒來(lái)襲,在這種情況下,中央政府仍然堅(jiān)持不放水、不搞大規(guī)模經(jīng)濟(jì)剌激計(jì)劃。
只要財(cái)政部、央行不放松財(cái)政、貨幣信貸資金,證監(jiān)會(huì)不開(kāi)放上市房企的再融資,那么房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性將會(huì)很快緊缺,屆時(shí)房企將不得不降價(jià)促銷手中的囤房,高房?jī)r(jià)將很快回頭,房地產(chǎn)泡沫將開(kāi)始消退,金融風(fēng)險(xiǎn)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的災(zāi)難性后果雖然不可改變,但是起碼可以盡力將慘烈度和危害度控制在最小的范圍之內(nèi)。