新“國五條”將房地產(chǎn)帶向何方

在當前復(fù)雜的形勢下，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定性無疑是明智之舉。國務(wù)院總理溫家寶2月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。就國務(wù)院日前通過的"國五條"來看，基本上保持了既有調(diào)控政策：穩(wěn)定房價的省長負責(zé)制，遏制投機行為，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強市場監(jiān)管。

首先，就建立價格穩(wěn)定機制而言，會議要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。穩(wěn)定價格有兩個不同地理解：一個是房價上漲有望突破的城市，要采取措施遏制房價暴漲；一個是房價暴跌淪為鬼城的城市也要穩(wěn)定市場。當然，穩(wěn)定價格首長負責(zé)制強調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的執(zhí)行主體，有利于調(diào)控政策推進，防止新國五條淪為空調(diào)。

第二，就遏制投機行為來看，會議要求堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。從這里可以看出，遏制投機行為還是主要依靠限購，對于限購政策，需要從不同層面理解，固然限購是靠行政手段來發(fā)揮作用的，但是從歷史上來看，限購政策起到了遏制房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致市場整體崩潰的作用。遏制投機措施還有信貸政策和稅收政策，即嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。差別化住房信貸政策可能會細則出臺，這里面是否有突破性政策出臺，我們將拭目以待，因為這個政策很可能體現(xiàn)了決策層的政策選擇傾向。至于擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，仍然延續(xù)著指導(dǎo)性意見，在實際執(zhí)行層面，試點或許會有一些實質(zhì)性的擴大，畢竟地方靠土地財政不可持續(xù)，土地賣光了就沒得賣了。

第三，就增加供給量而言，會議要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)。從土地供應(yīng)數(shù)量上來看，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。從商品房有效供應(yīng)角度來看，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。這反映了決策層仍然對于房地產(chǎn)市場基本判斷是供不應(yīng)求狀況，事實上，剛性需求確實是支持市場價格堅挺最后一道防線，但是，如果這些剛性需求被投機性需求挾持之后，就可能變成了無效需求，同時，如果市場大量供應(yīng)豪宅、大戶型住房，也會對市場需求形成有效鉗制。

第四，就保障性住房而言，會議指出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。保障房歷史欠賬太多了，現(xiàn)在再搞亡羊補牢，畢竟還是有些益處。特別是會議強調(diào)，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。但是，一年時間做好這件事情，時間恐怕有些緊張。

第五，市場監(jiān)管方面，主要有兩點：第一點是加強商品房預(yù)售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，第一點是推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。我們房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了多年的發(fā)展，亂象仍然叢生，預(yù)售管理不規(guī)范、中介黑客人、企業(yè)信用不高等，搞壞了房地產(chǎn)市場的信譽度。推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)也面臨著很多牽制，最近就有很多地方立法對房地產(chǎn)信息查詢進行阻止，以至于公眾懷疑這種立法動機是保護既得利益者，而不是提高市場透明度。

從整體上來看，新國五條延續(xù)了過去的政策沒有根本性改變，在當前國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜，國內(nèi)房地產(chǎn)市場冰火兩重天的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能還會繼續(xù)延續(xù)既有政策。