浙江義烏樓面地價(jià)最高達(dá)3.5萬(wàn) 土地限價(jià)令失效

舉牌超過(guò)700次、競(jìng)拍持續(xù)約3個(gè)小時(shí)、樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米。12月24日，浙江義烏上演了一出年末“繁榮的地根”，創(chuàng)下全國(guó)縣市級(jí)地價(jià)最高紀(jì)錄。

時(shí)值年末，各地的地產(chǎn)大鱷大口吞地，土地市場(chǎng)重現(xiàn)繁榮征兆。面對(duì)許多城市爭(zhēng)相賣(mài)地之舉，國(guó)土資源部(下稱“國(guó)土部”)擔(dān)憂地根泡沫重現(xiàn)，發(fā)通知急令地方采取有力措施抑制地價(jià)過(guò)快上漲。但從目前市場(chǎng)各種跡象來(lái)看，土地“限價(jià)令”可能因?yàn)闆](méi)有處罰原則而存在被架空的隱憂。

小房企吞下高價(jià)地塊

當(dāng)天下午，綠城(03900.HK)、商城集團(tuán)旗下的商城房產(chǎn)、現(xiàn)代房產(chǎn)等集結(jié)義烏，競(jìng)拍一幅名為“北門(mén)街區(qū)塊改造工程12#地塊”的寶地。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)查詢義烏市國(guó)土資源局發(fā)布的《北門(mén)街區(qū)塊改造工程12#地塊出讓公告》看到：本次出讓的地塊，出讓面積為30989.1平方米，土地用途“住宅、商業(yè)”，起始價(jià)107700萬(wàn)元。競(jìng)買(mǎi)人以舉牌方式自由報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)的增價(jià)幅度為100萬(wàn)元的倍數(shù)，報(bào)價(jià)次數(shù)不限。

隨著競(jìng)拍師一聲令下，競(jìng)拍者競(jìng)相舉牌，地價(jià)一路飆升。在現(xiàn)場(chǎng)，即便是習(xí)慣斬獲歷年“地王”的綠城主席宋衛(wèi)平也感覺(jué)到地價(jià)太高。當(dāng)叫價(jià)超過(guò)26億元時(shí)，綠城等實(shí)力公司開(kāi)始陸續(xù)退出價(jià)格殺戮。

最終僅剩浙江現(xiàn)代房產(chǎn)和浙江三聯(lián)控股有限公司(下稱“浙江三聯(lián)”)，兩家的短兵相接一直持續(xù)到下午5點(diǎn)。最終，浙江三聯(lián)以36.81億元的天價(jià)拿下該地塊，創(chuàng)下全國(guó)縣市級(jí)地價(jià)最高紀(jì)錄。現(xiàn)場(chǎng)驚呼聲一片。

據(jù)公開(kāi)資料，浙江三聯(lián)創(chuàng)建于1997年，是一家擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)、注冊(cè)資金1.46億元的公司。相比綠城、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)(002244.SZ)等浙江其他地產(chǎn)巨頭，浙江三聯(lián)的資金實(shí)力有待于進(jìn)一步證明。高昂的土地出讓金能否如期、足額支付，令人關(guān)注。

根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)的規(guī)定，競(jìng)得人必須在土地出讓成交之日后40日內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%(含定金)的首付款。

開(kāi)發(fā)商圈地步伐加快

義烏在圣誕平安夜上演“繁榮的地根”，在全國(guó)并非孤例。

在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控的背景下，各地地價(jià)依然居高不下。中原地產(chǎn)提供給本報(bào)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，12月中旬的一周，北京、廣州等7個(gè)城市均有宅地成交，面積達(dá)到174公頃，較“二次調(diào)控”前平均水平上漲11%。宅地平均溢價(jià)率為65%，其中廣州、成都2個(gè)城市溢價(jià)率均超140%，拉高了整體溢價(jià)水平。

據(jù)中原地產(chǎn)2010年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市數(shù)據(jù)，截至12月中旬，各地累計(jì)供應(yīng)居住用地9422公頃，超過(guò)2009年全年9017公頃的水平。12月，萬(wàn)科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍，多個(gè)土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)都活躍著他們的身影。其中，保利以總價(jià)35億元人民幣成功競(jìng)得廣州白云新城2宗居住用地，兩次刷新當(dāng)?shù)?ldquo;地王”紀(jì)錄；中海以11.7億元競(jìng)得同區(qū)域1宗居住用地，樓板價(jià)達(dá)到每平方米近20000元高位。

“年末，各大開(kāi)發(fā)商拿地步伐并沒(méi)有放慢，他們拿地就沒(méi)手軟過(guò)。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴本報(bào)記者，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，大型開(kāi)發(fā)商曾在2010年第二、三季度陷入一段購(gòu)地低潮期。但進(jìn)入第四季度以來(lái)，隨著各地土地市場(chǎng)持續(xù)放量，加上開(kāi)發(fā)商自身銷(xiāo)售情況良好，標(biāo)桿房企更是紛紛加快圈地步伐。

執(zhí)行力可能打折扣

面對(duì)土地市場(chǎng)的歲末瘋狂，12月19日夜，國(guó)土部下發(fā)通知，急令地方采取有力措施抑制地價(jià)過(guò)快上漲。通知稱，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂(中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出)后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(mén)。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍、中房信CRI評(píng)論員高崗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)不約而同地表達(dá)了自己的憂慮。

“國(guó)土部發(fā)文抑制地價(jià)過(guò)快上漲，難改土地市場(chǎng)活躍。”高崗表示，從利益博弈的角度來(lái)看，該政策并未改變地方土地部門(mén)追求土地收益最大化的格局。

高崗認(rèn)為，對(duì)于頻出的“地王”現(xiàn)象，地方政府沒(méi)有通過(guò)增加供給進(jìn)行疏導(dǎo)。年初為抑制過(guò)快上漲的地價(jià)、房?jī)r(jià)，各地紛紛推出“天量”供地計(jì)劃，但在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市中，至今只有上海、廣州、天津、武漢和長(zhǎng)春等5個(gè)城市完成2010年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃，而北京、杭州和重慶3個(gè)城市，實(shí)際供應(yīng)尚不及全年各自計(jì)劃的一半。

高崗認(rèn)為，不少城市是為了實(shí)現(xiàn)土地的高溢價(jià)，出讓部門(mén)主動(dòng)控制土地的供應(yīng)量。

宋會(huì)雍則告訴本報(bào)記者，這個(gè)通知將誘使地方政府弄更多的花樣，而且不復(fù)雜。比如，在實(shí)際操作當(dāng)中，地方土地部門(mén)只要通過(guò)提高底價(jià)或者不設(shè)立底價(jià)即可以規(guī)避溢價(jià)率超過(guò)50%的紅線；或通過(guò)減小單幅出讓面積可以規(guī)避總價(jià)地王；而對(duì)于單價(jià)地王，只要近期先出讓位置較差的地塊即可解決。

高崗也擔(dān)心，國(guó)土部的通知只要求地方上報(bào)，并沒(méi)有對(duì)出讓方或受讓方規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任，罰則更無(wú)從談起。他認(rèn)為，沒(méi)有罰則的條文可能被架空